Home / LATEST NEWS / Hipotecas de tasa ajustable en aumento

Hipotecas de tasa ajustable en aumento

-Editorial

Alrededor del 60% de los propietarios de viviendas en EE. UU. tienen una hipoteca y la mayoría tiene una hipoteca que dura 30 años con una tasa de interés fija. Los pagos mensuales al banco no cambian durante la vida de esos préstamos.

Desde principios de 2020 hasta principios de 2022, los préstamos de tasa ajustable representaron menos del 5% de todas las solicitudes de hipotecas, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, una organización sin fines de lucro que representa a la industria financiera de hipotecas de EE. UU.

Pero a mediados de 2022, representaron más del 10% de las solicitudes de hipotecas, un nivel que no se había visto en más de una década. Durante la última semana completa de octubre, casi el 12% de las solicitudes de hipotecas fueron para préstamos de tasa ajustable. La última vez que fueron notablemente populares fue durante el período previo al colapso de la vivienda que provocó la Gran Recesión de finales de la década de 2000.  Las hipotecas de tasa ajustable representaron más de un tercio de las solicitudes de hipotecas cada año entre 2004 y 2007 antes de caer a menos del 5% en partes de 2008 y 2009 y permanecer por debajo del 10% hasta hace poco.

Estados Unidos (EE. UU.) es el único país del mundo en el que la hipoteca residencial de tasa fija a 30 años es el producto hipotecario predominante.  Después de revisar las ofertas de hipotecas de una muestra de países para contrastar sus diferencias con el mercado hipotecario de EE. UU., el diferencial clave que impulsa al mercado de EE. UU. a la hipoteca de tasa fija a 30 años es el estímulo activo de la política gubernamental.  Esta promoción de refuerzo de la hipoteca de tasa fija a 30 años es proporcionada por instituciones gubernamentales y “cuasi” gubernamentales que garantizan la hipoteca en el mercado secundario.  Esta garantía, junto con la gran titulización de hipotecas que requiere una estandarización del producto subyacente (de los cuales la hipoteca de tasa fija a 30 años es el sector más grande) contribuye a este dominio.

Por lo tanto, la titulización, que permite a los prestamistas compensar los riesgos de tasa de interés y pago anticipado para los compradores de estos productos hipotecarios titulizados, impulsa aún más la demanda de más ofertas de tasa fija a 30 años.

Aquellos que intentan comprar una casa tienen varias opciones de financiamiento disponibles según su solvencia crediticia.  Podrían comprar la casa directamente, pero rara vez es una opción. A veces, esto es posible cuando se vende una casa y los vendedores buscan reducir el tamaño y comprar una casa más pequeña y menos costosa.

Pero la ruta típica hacia la propiedad de la vivienda es que el comprador potencial obtiene una hipoteca que incluye una participación accionaria (es decir, el pago inicial). Cuanto mayor sea el pago inicial (es decir, cuanto mayor sea la posición de capital asumida por el comprador y, por lo tanto, mayor sea la cantidad de riesgo asumido), menor será la tasa de interés asociada a la hipoteca.  El pago inicial más frecuente en el mercado de EE. UU. sin el requisito adicional de tener que pagar un seguro hipotecario para proteger al prestamista es del 20%. Las opciones hipotecarias no solo difieren de un estado a otro, sino que existen grandes diferencias entre los países desarrollados.  En el mercado hipotecario de EE. UU., la hipoteca residencial dominante es la hipoteca de tasa fija (FRM) a 30 años, que no es consistente con el resto del mundo.

Por ejemplo, una hipoteca de $200,000 a una tasa fija del 6% a 30 años asegura un pago mensual (principal e intereses) de $1,199.10 durante la vigencia de la hipoteca.  Aunque tanto el pago de la hipoteca como la tasa de interés son fijos, la cantidad que se aplica al interés y al capital cambia cada mes, la porción de interés disminuye y la porción de capital aumenta. Por ejemplo, las cantidades que se destinan al capital e interés durante el mes 24 son $223.30  y $975.80, respectivamente.  Pero durante el mes 24, los valores correspondientes son $655,79 y $543,31.  Una hipoteca de tasa variable necesita el proceso de ajuste definido antes de que se pueda escribir la hipoteca. Por ejemplo, en una ARM 3/1 con un plazo de 30 años, la tasa de interés se fija durante los primeros tres años y luego se ajusta anualmente durante los 27 años restantes.  Esta tasa inicial suele ser más baja que la tasa fija ofrecida al mismo tiempo para compensar el riesgo de tasa de interés adicional que asume el prestatario. Posteriormente, la tasa se determinará a una tasa de índice de referencia más una prima fija. Por ejemplo, si la ARM se define como la tasa preferencial más 150 BP (puntos básicos) ajustados anualmente, la nueva tasa después de los 3 años iniciales será del 6.5% si la tasa preferencial es del 5%. La base y el factor de ajuste se pueden definir en torno a cualquier punto de referencia, como la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR),3 el Tesoro constante a 1 año (CMT) y la tasa de oferta interbancaria del euro (Euribor).

También se podría adjuntar un CAP (valor máximo) y un FLOOR (valor mínimo) para la tasa de interés (anual y de por vida) a los términos de la oferta hipotecaria. En la ARM de $200,000 3/1 ofrecida al 5%, el pago mensual durante los primeros tres años sería de $1,073.64, un ahorro de $125.46 en comparación con la oferta de tasa fija del 6%. Los ajustes de la tasa de interés en el futuro dictarán qué opción (fija versus variable) fue la mejor opción.  La mayoría de los compradores de viviendas prefieren la opción de tasa fija, especialmente en entornos de tasas de interés bajas, porque elimina el riesgo de tasa de interés y, por lo tanto, están dispuestos a pagar el diferencial de interés inicial.

Check Also

Impact of Student Loan Debt on 401(k) Contributions Revealed in Comprehensive Study

-Editorial Student loan debt is emerging as a significant factor affecting individuals’ financial well-being and, …

Leave a Reply

es_MX
en_US