Fiscal General de California demanda a Calexico por presunto incumplimiento durante años de la ley estatal de vivienda

-Editorial

El fiscal general de California, Rob Bonta, y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California (HCD, por sus siglas en inglés) presentaron una demanda contra la Ciudad de Calexico, al alegar que el municipio ha incumplido la Ley de Elemento de Vivienda de California al no adoptar un plan de vivienda que cumpla con los requisitos legales para el actual ciclo de planeación, pese a reiteradas notificaciones y años de comunicación con autoridades estatales.

La demanda, presentada el 16 de julio ante la Corte Superior del Condado de Imperial, solicita un mandato judicial que obligue a Calexico a adoptar y presentar, en un plazo de 120 días, un elemento de vivienda que cumpla sustancialmente con la legislación estatal y completar cualquier rezonificación requerida. El estado también solicita que el tribunal declare que la ciudad se encuentra en incumplimiento de la Ley de Elementos de Vivienda, imponga multas y sanciones previstas por la ley, otorgue los costos de investigación y honorarios de abogados, y conceda otras medidas autorizadas por la legislación de California.

De acuerdo con la demanda, California continúa enfrentando una crisis estatal de asequibilidad de vivienda que la Legislatura ha identificado como una amenaza para la economía, el medio ambiente y la calidad de vida del estado. La demanda sostiene que una de las principales causas de esta crisis es que algunos gobiernos locales no han planificado adecuadamente la construcción de vivienda.

Conforme a la legislación estatal, todas las ciudades y condados deben adoptar y actualizar periódicamente un elemento de vivienda como parte de su plan general de desarrollo. Este documento funciona como una guía a largo plazo para atender las necesidades habitacionales de la comunidad mediante la identificación de terrenos disponibles para el desarrollo residencial, la evaluación de la demanda de vivienda en todos los niveles de ingreso y el establecimiento de políticas y programas para facilitar la construcción de nuevas viviendas.

La demanda señala que el Elemento de Vivienda del Sexto Ciclo de Calexico, correspondiente al periodo de planeación 2021-2029, debía ser adoptado a más tardar el 15 de octubre de 2021. Casi cinco años después, según el estado, la ciudad no ha adoptado un elemento de vivienda que cumpla sustancialmente con la Ley de Elemento de Vivienda ni ha completado la rezonificación requerida para satisfacer sus necesidades habitacionales asignadas.

La demanda también afirma que el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California nunca ha determinado que el elemento de vivienda vigente de Calexico cumpla sustancialmente con la legislación estatal.

Los documentos judiciales describen varios años de interacción entre la ciudad y el HCD. Según la demanda, Calexico presentó su primer borrador del elemento de vivienda el 30 de septiembre de 2021. El HCD revisó el documento y emitió una carta de observaciones el 29 de noviembre de 2021, en la que identificó múltiples modificaciones necesarias para cumplir con la ley.

La ciudad presentó un borrador revisado el 13 de julio de 2022. Sin embargo, el HCD emitió una segunda carta de observaciones el 9 de septiembre de 2022, concluyendo que aún eran necesarias modificaciones adicionales antes de que el elemento de vivienda pudiera cumplir con la legislación estatal.

El estado sostiene que Calexico no ha presentado otro borrador revisado desde julio de 2022.

Según la demanda, el HCD notificó formalmente a la ciudad sobre las presuntas violaciones mediante un Aviso de Incumplimiento emitido el 20 de julio de 2023. Antes de remitir el caso a la Oficina del Fiscal General, el HCD también sostuvo reuniones con personal de la ciudad en varias ocasiones, entre ellas el 4 de octubre de 2023, el 23 de abril de 2025 y el 13 de mayo de 2026, con el propósito de resolver los problemas de cumplimiento.

La demanda sostiene que esos esfuerzos no dieron como resultado la adopción de un elemento de vivienda que cumpliera con la ley.

La Ley de Elemento de Vivienda de California exige que los gobiernos locales planifiquen la construcción de viviendas para residentes de todos los niveles de ingreso. Cada jurisdicción recibe una Asignación Regional de Necesidades de Vivienda (RHNA, por sus siglas en inglés), que establece el número de viviendas para las que cada ciudad debe planificar durante cada ciclo de ocho años. Las ciudades deben identificar terrenos adecuados para el desarrollo residencial y eliminar obstáculos locales que limiten innecesariamente la construcción de vivienda.

Si no existe suficiente suelo designado para cubrir esas necesidades, las ciudades están obligadas a completar procesos de rezonificación dentro de los plazos establecidos para garantizar la capacidad de desarrollo requerida.

El estado argumenta que Calexico no ha cumplido con esas obligaciones legales.

De acuerdo con la demanda, la falta de la ciudad para adoptar un elemento de vivienda conforme a la ley y completar la rezonificación requerida viola múltiples disposiciones de la Ley de Elemento de Vivienda de California. El documento califica la inacción de la ciudad como “arbitraria, caprichosa, totalmente carente de sustento probatorio, contraria a la política pública establecida, ilegal, procesalmente injusta, un abuso de discreción y un incumplimiento de las obligaciones impuestas por la ley”.

La Oficina del Fiscal General solicita que el tribunal emita un mandato judicial ordenando a Calexico adoptar un elemento de vivienda conforme a la ley y completar toda la rezonificación necesaria en un plazo de 120 días. El estado también busca una declaración judicial de que la ciudad no ha cumplido sustancialmente con la legislación estatal en materia de vivienda.

Además, la demanda solicita multas, sanciones, honorarios de abogados y el reembolso de los costos de investigación. El estado también pide al tribunal considerar medidas provisionales autorizadas por la legislación de California, entre ellas suspender la autoridad de la ciudad para aprobar ciertos permisos de desarrollo no residencial y exigir la aprobación de proyectos de vivienda residencial que cumplan con los requisitos legales hasta que se alcance el cumplimiento.

La demanda fue presentada por el fiscal general adjunto Thomas Kinzinger en representación del fiscal general Rob Bonta y del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California.