Nueva Ley Federal de Vivienda Busca Mejorar la Asequibilidad para los Compradores de Vivienda en Estados Unidos
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-Editorial
Después de años de incremento en los precios de las viviendas y de una escasez de oferta habitacional en todo el país, Estados Unidos ha promulgado la legislación federal sobre vivienda más importante en más de tres décadas. La Ley 21st Century ROAD to Housing Act está diseñada para enfrentar la crisis de asequibilidad de la vivienda mediante el impulso a la construcción de más hogares, la modernización de los programas federales de vivienda, la reducción de barreras regulatorias y la limitación de la capacidad de grandes inversionistas institucionales para adquirir viviendas unifamiliares existentes.
La legislación recibió un amplio respaldo bipartidista en el Congreso, al ser aprobada por el Senado con una votación de 85 a 5 y por la Cámara de Representantes con 358 votos a favor y 32 en contra. Aunque el presidente Donald Trump decidió no firmar la medida tras solicitar al Congreso que primero abordara una legislación no relacionada con temas electorales, el proyecto se convirtió en ley una vez que transcurrió el plazo constitucional sin que el presidente emitiera un veto.
Los expertos en vivienda estiman que Estados Unidos enfrenta un déficit de varios millones de viviendas, una situación que ha contribuido al aumento histórico de los precios de las casas, al encarecimiento de las rentas y a la disminución de la asequibilidad para quienes buscan adquirir su primera vivienda. La nueva ley se centra principalmente en aumentar la oferta habitacional, en lugar de otorgar subsidios directos a los compradores.
Entre sus principales reformas, la legislación agiliza ciertos procesos federales de permisos para la construcción, moderniza las regulaciones de las viviendas manufacturadas, fortalece programas federales de vivienda y desarrollo comunitario, amplía las oportunidades para la construcción de viviendas modulares y prefabricadas, y crea incentivos para que los gobiernos locales promuevan el desarrollo residencial. Asimismo, establece nuevas restricciones para los grandes inversionistas institucionales que poseen cientos de viviendas unifamiliares, limitando su capacidad para seguir adquiriendo propiedades existentes, aunque mantiene excepciones para proyectos de construcción destinados al mercado de renta y para propiedades en situación de deterioro o ejecución hipotecaria.
El presidente del Comité Bancario del Senado, Tim Scott (Republicano por Carolina del Sur), uno de los principales impulsores de la iniciativa, afirmó que incrementar la oferta de vivienda es fundamental para restaurar el sueño americano de ser propietario de una casa. Por su parte, la senadora Elizabeth Warren (Demócrata por Massachusetts) calificó la legislación como un ejemplo de cooperación bipartidista para atender uno de los desafíos económicos más importantes del país. Ambos legisladores han coincidido en que aumentar el inventario de viviendas representa la estrategia más efectiva a largo plazo para reducir los costos habitacionales.
Los profesionales del sector inmobiliario también han recibido favorablemente la nueva legislación. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (National Association of Realtors, NAR) ha sostenido de manera consistente que la escasez de viviendas es el principal factor detrás de la crisis de asequibilidad. El economista en jefe de la organización, Lawrence Yun, ha señalado en diversas ocasiones que incrementar la oferta mediante nueva construcción, la reconversión de propiedades y la eliminación de obstáculos regulatorios es esencial para mejorar el acceso a la vivienda y generar mayores oportunidades para los compradores de primera vez.
Los constructores de viviendas también han respaldado las medidas orientadas a reducir regulaciones innecesarias que elevan los costos de construcción. Organizaciones del sector señalan que, aunque una regulación más eficiente puede acelerar el desarrollo de nuevos proyectos, la industria continúa enfrentando retos importantes como las altas tasas de interés, la escasez de mano de obra y el incremento en los costos de materiales.
Para quienes buscan comprar una vivienda, la nueva ley probablemente no generará una disminución inmediata en los precios. Los desarrollos habitacionales suelen requerir varios años para su planeación, autorización y construcción. Sin embargo, los economistas consideran que un aumento sostenido en la producción de viviendas permitirá mejorar gradualmente el inventario disponible, ofrecer más opciones a los compradores y reducir la presión alcista sobre los precios.
La legislación podría resultar especialmente relevante para los jóvenes y los compradores de primera vivienda, quienes durante los últimos años han enfrentado una fuerte competencia derivada tanto de la escasez de inventario como de la adquisición masiva de viviendas por parte de inversionistas institucionales para destinarlas al mercado de renta. Al limitar futuras compras por parte de estos grandes inversionistas, sus promotores consideran que más viviendas existentes permanecerán disponibles para las familias.
California podría ser uno de los estados que más se beneficie a largo plazo si los gobiernos estatales y locales aprovechan los incentivos contemplados en la nueva legislación. El estado continúa enfrentando una de las mayores crisis de vivienda del país debido a las restricciones de zonificación, los prolongados procesos de autorización, los elevados costos de construcción y el crecimiento poblacional. Aunque la ley federal no puede sustituir las decisiones locales sobre el uso del suelo, sí promueve que las comunidades eliminen barreras para el desarrollo habitacional y modernicen sus procesos de aprobación. Los especialistas consideran que una mayor adopción de viviendas modulares, desarrollos de uso mixto y permisos más ágiles podrían contribuir gradualmente a incrementar la oferta de vivienda en California.
A pesar del amplio respaldo bipartidista que recibió la legislación, los analistas advierten que no representa una solución definitiva para la crisis de asequibilidad de la vivienda en Estados Unidos. Factores como las tasas hipotecarias, las políticas locales de uso del suelo, la disponibilidad de mano de obra y las condiciones económicas seguirán influyendo en el mercado inmobiliario durante los próximos años. No obstante, numerosos especialistas consideran que esta ley constituye un paso histórico para ampliar la oferta de vivienda y mejorar las oportunidades de acceso a la propiedad para las futuras generaciones.
